Entra en vigor la ley que cambia las reglas del juego para desahuciar a los okupas

Entra en vigor la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que modifica la legislación procesal, pero también otra, de interés, en el ámbito inmobiliario. Se cambian, de una manera radical, las reglas del juego para quien quiera o necesite litigar.

Se trata de una deficiente técnica legislativa que está obligando a Jueces y a Letrados de la Administración de Justicia, de cada partido judicial, a llegar a acuerdos para unificar criterios. Cosa que, a los profesionales que trabajamos por todo el territorio nacional, y que somos colaboradores con la Administración de Justicia, nos traerá de cabeza, pues tendremos que ver con anterioridad qué criterios se han adoptado en cada partido judicial, ya que no son los mismos en todos.

En qué consiste esta nueva ley.
Cómo afecta la reforma a consumidores y, en concreto, a aquellos contratos que contienen cláusulas abusivas.
Cuidado con el procedimiento judicial adecuado contra los okupas o inquiokupas.
Reclamaciones de cantidades indebidas en el ámbito inmobiliario.
1. Rentas o cantidades asimiladas a la renta adeudadas por un inquilino que ya se ha ido del inmueble que tenía en alquiler.
2. Reclamación de cuotas de comunidades propietarios, mediante cualquier procedimiento judicial, incluido el procedimiento monitorio.
Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal: requisitos para las viviendas turísticas.

En qué consiste esta nueva ley

En materia procesal, concretamente en civil y mercantil, el gran pilar sobre el que pivota toda la reforma son los MASC (medios alternativos de solución de conflictos o controversias), como requisitos de procedibilidad, es decir, es necesario para que se admita a trámite una demanda acompañar alguno de los MASC regulados, y que suponen la intervención de un tercero, ya sea mediador, abogado o experto en la materia de que se trate. Se trata de un tercero independiente, que nada tiene que ver con las partes, ni con los abogados de estas últimas. Los MASC no son un número cerrado, sino abierto: mediación, oferta vinculante, experto independiente, derecho o abogacía colaborativos, acto de conciliación ante el Letrado de la Administración de Justicia, etc.

Tienen unos requisitos formales muy estrictos y, además, están dotados de confidencialidad, que solamente puede romperse en el momento de la impugnación de tasación de costas (honorarios de los profesionales de quien ganaba el pleito y que, hasta ahora, generalmente, tenían que ser abonados por quien lo perdía). Las reglas del juego, en esta materia, las costas, también tiene un profundo cambio o modificación.

La reforma se aplica, obligatoriamente, sólo a los procedimientos que se registren en los juzgados decanos a partir del 3 de abril. Excepcionalmente, y respecto de los procedimientos que se encuentran actualmente en tramitación, a propuesta del Juzgado, se puede sugerir a las partes, que intenten llegar a un acuerdo usando alguno de los MASC, en este caso la mediación.

Aunque se indica como sugerencia, la negativa a someterse al MASC podría conllevar perjuicios

para quien se niegue, sobre todo si finalmente gana el pleito; ya que, en modo alguno se garantiza que gane la imposición de costas, si no más bien todo lo contrario. Con esta reforma, puede darse el caso de que alguien gane el juicio, pero pierda las costas, teniendo que pagar los honorarios de los profesionales contratados por quien perdió el juicio.

Se introduce el concepto del abuso del servicio público de la justicia, de manera que, quien incurra en el mismo, pone en juego el pago de las temidas costas.

Es importante reseñar que, el coste de cualquier MASC que vaya a ser utilizado, y que es obligatorio para poder interponer una demanda judicial, lo asume la parte que lo inicia. No se ha reformado el artículo de la Ley de Enjuiciamiento que prevé qué gastos pueden ser incluidos en las tasaciones de costas, por lo que, quien pretenda demandar, debe de contar que siempre debe asumir dicho gasto. Se encarece, por tanto, el acceso a la justicia.

Y finalmente, si resulta imposible localizar al futuro demandado (por ejemplo, un inquilino que haya dejado a deber rentas y ya no esté en la vivienda alquilada) para usar alguno de los MASC, es necesario presentar una declaración responsable en la que conste el desconocimiento absoluto del domicilio, su imposibilidad de localizarlo y solicitando del juzgado la averiguación de dicho domicilio.

Cómo afecta la reforma a consumidores y, en concreto, a aquellos contratos que contienen cláusulas abusivas

Aunque con carencias y, desde mi punto de vista, algo flojo el sistema sancionador, quizás esta sea la parte más amable de la reforma, mejorando la situación actual de los consumidores que han concertado contratos que contienen cláusulas abusivas (por ejemplo, contratos de hipoteca).

El requisito de procedibilidad -MASC- (obligatorio para la interposición de la demanda) se flexibiliza en estos casos. Será suficiente con acompañar a la demanda judicial, la reclamación extrajudicial previa a la empresa o profesional con quien se hubiera contratado (entre otros, entidades financieras o bancos), sin que se haya obtenido respuesta en el plazo de un mes, o cuando la respuesta no sea satisfactoria.

También se considera cumplido el requisito obligatorio para la admisión de la demanda judicial, la resolución de las reclamaciones presentadas por los usuarios de los servicios financieros ante el Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.

Dicha reclamación, y con el fin de dejar constancia de la misma, es conveniente presentarla por duplicado en la empresa, entidad financiera o banco, y que sellen el duplicado con fecha de entrada o registro. En su caso, remitir burofax o buromail, que va a ser generalmente admitido por los Juzgados a la vista de la unificación de criterios que se está haciendo por los Letrados de la Administración de Justicia y por los Jueces.

Realizada la reclamación, dentro del plazo de un mes, a contar desde su presentación, se pueden dar dos escenarios:

Que la entidad financiera o empresa, conteste, con los cálculos que tiene obligación de realizar, y que han de estar desglosados en capital e intereses, y el consumidor lo acepte. En este escenario, si transcurre el plazo de ese mes, sin que se haga efectivo el importe a favor del consumidor, la entidad financiera o empresa, tendrá que abonar los intereses legales, incrementados en ocho puntos, sobre el total importe acordado. Dichos intereses se habrán de calcular desde la fecha de aceptación de la oferta por parte del consumidor.
Si el consumidor no recibe respuesta dentro del plazo de un mes, o bien no acepta, porque considera que los cálculos no están hechos correctamente, o porque se le niega la reclamación infundadamente, a pesar de la numerosa jurisprudencia existente sobre la materia, obligándole, de esta manera, a interponer demanda judicial; la entidad financiera, banco o empresa, habrá de indemnizarle con el pago de un interés anual igual al del interés legal del dinero vigente en el momento en que se devengue, incrementado en el 50 por 100 durante los dos primeros años y transcurrido ese plazo el interés anual no podrá ser inferior al 20 por 100. El cálculo de dichos intereses indemnizatorios se debe de realizar desde la fecha en que el consumidor pagó las cantidades de las que ha de ser restituido.

Cuidado con el procedimiento judicial adecuado contra los okupas o inquiokupas

A partir del 3 de abril de 2025 las demandas de desahucio por precario, para que sean admitidas, tienen que ir acompañadas de documentación que justifique que se ha intentado llegar a un acuerdo con "aquellos ignorados ocupantes de la vivienda en cuestión".

Como este trámite es inviable, porque es inviable llegar a un acuerdo con el okupa para interponer demanda de desahucio por precario, el único procedimiento que nos queda, y que no requiere ese requisito de procedibilidad (justificación del uso de algún MASC), es el de la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por parte de quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute (antiguamente se conocía como interdicto de recobrar la posesión).

El procedimiento judicial por excelencia siempre ha sido el desahucio por precario que ha sido admitido por juzgados y tribunales hasta la entrada en vigor de la Ley de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Incluso se ha usado este procedimiento tras la reforma operada en junio de 2018 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regulaba un procedimiento especial para quienes hubieran sido despojados de su inmueble, con el fin de recuperarlo (antiguamente se denominaba interdicto de recobrar la posesión). El juicio por precario es un procedimiento verbal de desahucio muy empleado por las personas que han perdido la posesión de un bien inmueble sin su voluntad, es decir, porque su vivienda ha sido okupada.

Sin embargo, con la entrada en vigor de la nueva ley el procedimiento judicial que se debe utilizar para desalojar a un okupa es el denominado antiguamente interdicto de recobrar la posesión y que ahora se llama la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho.

Reclamaciones de cantidades indebidas en el ámbito inmobiliario

Rentas o cantidades asimiladas a la renta adeudadas por un inquilino que ya se ha ido del inmueble que tenía en alquiler

Como hay que intentar obligatoriamente una solución extrajudicial, si no sabemos dónde vive el inquilino, ¿cómo le vamos a requerir o a ofrecer?

No cumpliríamos el requisito de procedibilidad para reclamar la deuda judicialmente, y conocer el paradero del deudor a través del Juzgado que tiene medios auxiliares como el punto neutro judicial o la policía; ya que antes de admitir la demanda y poner en marcha el engranaje de la justicia, tenemos que justificar que hemos intentado llegar a un acuerdo con el inquilino moroso.

La solución que da la nueva ley que entra en vigor el 3 de abril de 2025 es: a la demanda hay que acompañar una declaración responsable, debidamente motivada, del desconocimiento del domicilio del deudor, solicitándose, además, que el Juzgado proceda a la averiguación de su domicilio.

Si se detecta que esa declaración responsable no fuera cierta, o fuera fraudulenta, el demandante, acreedor, tendrá consecuencias. Entre otras, que le puedan imponer las costas.

En definitiva, con esta nueva ley los juicios verbales van a ser más largos porque, a pesar de su nombre, se convierten en juicios fundamentalmente escritos y se alarga su tramitación.

Reclamación de cuotas de comunidades propietarios, mediante cualquier procedimiento judicial, incluido el procedimiento monitorio

Es obligatorio aportar un intento de negociación previa, mediante el uso de un MASC. Es decir, la comunidad de propietarios sufre un coste de más, no recuperable, salvo que se acuda a un acto de conciliación (de los que se van a ver saturados los juzgados) que es el único medio gratuito.

Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal: requisitos para las viviendas turísticas

El propietario que quiera poner su vivienda en alquiler turístico deberá obtener, previamente, la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, mediante el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Es decir, se requiere una mayoría cualificada. La misma que se precisa para la modificación de los estatutos, los que, habitualmente vienen predeterminados por su inclusión, por parte de la promotora del edificio, en la escritura de obra nueva y división horizontal.

Resultará aconsejable, por tanto, y a efectos de futuros compradores de cualquiera de las viviendas que, de obtenerse dicha autorización, se modifiquen los estatutos, inscribiéndose en el Registro de la Propiedad. De esta manera, los vendedores futuros carecerán de armas para quejarse sobre la existencia de las viviendas de uso turístico en el edificio, por ser público, y al alcance de cualquiera, los datos que se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad.

Esta modificación legal no afecta a aquellas viviendas de uso turístico que, con anterioridad al 3 de abril se hubieran acogido a la normativa turística.

Fuente: Idealista