El mercado avisa: la subida del ITP en Cataluña desincentiva la inversión y encarecerá más los alquileres

Consultoras, abogados y agentes inmobiliarios alertan del impacto de la reforma fiscal catalana y de que el interés de los inversores se trasladará a otros mercados

Los expertos del sector inmobiliario alertan de las consecuencias que pueden tener en Cataluña las últimas medidas fiscales que ha aprobado la Generalitat tanto para la inversión como para las compraventas y los precios de la vivienda.

A finales de marzo, el Govern dio luz verde a un decreto que incluye nuevos tramos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), entre los que destaca una subida del gravamen para las transacciones de inmuebles de más de 600.000 euros y la imposición de un tipo de hasta el 20% para los grandes propietarios inmobiliarios, aquellas personas físicas o jurídicas con más de 10 inmuebles de uso residencial o con una superficie construida superior a 1.500 m2 de uso residencial en Cataluña. O al menos cinco inmuebles si estos se encuentran en una zona que haya sido declarada como mercado residencial tensionado. 

Ambas medidas se harán efectivas a partir del 27 de junio, siempre que el Parlament de Cataluña refrende el decreto; y a ellas se suman el fin de la bonificación del 70% del ITP para las empresas inmobiliarias que revenden los inmuebles en un plazo de hasta tres años, que ya está en vigor. 

Las consultoras, los abogados especializados en ‘real estate’ y los profesionales inmobiliarios consultados por idealista/news temen que estas medidas supongan un desincentivo para la inversión inmobiliaria en la región y avisan de que podría lastrar las compraventas de viviendas usadas que superen los 600.000 euros y, sobre todo, las de edificios residenciales que son rehabilitados para después vender o alquiler los pisos. En su opinión, estas subidas fiscales también podrían trasladar el interés de los inversores hacia otros mercados con más seguridad jurídica, como Madrid o Málaga.

Marta Martín, abogada de AM2 Legal, asegura a este medio que ya se están produciendo paralizaciones de operaciones como consecuencia de este nuevo panorama fiscal en Cataluña. “En mi caso, ya se ha caído la compra de una vivienda del Eixample para rehabilitación y venta, porque ya ha desaparecido la bonificación del 70% de ITP para empresas inmobiliarias que revenden en el plazo de tres años. El precio ya era alto y, si no hay bonificación, no salen los números”, explica la letrada.

Martín afirma que, como la subida del ITP para compraventas de más de 600.000 euros y para grandes tenedores no estará operativa hasta finales de junio, en las próximas semanas se podría producir una aceleración de aquellas operaciones que ya están en marcha. De hecho, su despacho actualmente está apurando los plazos para poder formalizar la compraventa de tres edificios.

En este sentido, Carolina Pérez, directora de la oficina de Barcelona en Colliers, afirma que cabe esperar “una aceleración en la firma de operaciones, pero únicamente aquellas que ya estuvieran lo suficientemente avanzadas. En el caso de Barcelona, el Ayuntamiento cuenta con derecho de tanteo de dos meses, por lo que sólo las operaciones ya avanzadas podrán llegar en plazo antes de la potencial aplicación del incremento impositivo”.

Lo mismo sostienen desde la consultora inmobiliaria CBRE, que inciden en que “teniendo en cuenta que, previamente a cerrar una compraventa, el Ayuntamiento de Barcelona y la Generalitat tienen derecho de tanteo y retracto, consideramos que no hay tiempo material para que se creen operaciones nuevas que se puedan llegar a cerrar antes de la entrada en vigor.

Dicho esto, las operaciones que estén en ‘due diligence’ o que ya hayan comunicado el tanteo y retracto a las entidades, entiendo que sí van a ajustar los tiempos para llegar a escriturar antes de la aplicación”.

También se suma a esta teoría Arantxa Goenaga, abogada especializada en Derecho Civil y socia del bufete AF Legis, quien opina que solo se adelantarán “aquellas operaciones que no necesiten financiación porque los inversores, evidentemente, buscan pagar lo menos posible”.

1. Lastre para la compraventa de edificios residenciales

   
   

2. Menos viviendas de alquiler y reformas de viviendas 

   
   

3. Trasvase de inversión hacia otros mercados

   
   

Lastre para la compraventa de edificios residenciales

Pero el escenario que dibujan los expertos consultados es que todo cambiará una vez que se materialicen los nuevos tipos del ITP y acabe la ‘vacatio legis’ de tres meses que contempla el decreto. “A partir del 27 de junio, será complicado cerrar operaciones de edificios”, aclara Marta Martín.

Para el mercado inmobiliario, la medida persigue un afán recaudatorio y es desproporcionada, sobre todo teniendo en cuenta que el ITP en Cataluña ya estaba en el tramo alto en comparación con el resto de las comunidades autónomas. Además, tendrá consecuencias negativas tanto para la inversión como para las transacciones y los precios.

Así lo ve la directora de la oficina de Barcelona de Colliers, que aclara que “desde el punto de vista del mercado inmobiliario, la medida tiene un claro objetivo recaudatorio, y a la vez, desincentivará la inversión en Cataluña. Esto puede provocar efectos como la ralentización del mercado de compraventa de viviendas de segunda mano, dentro de un mercado que ya necesita mayor dinamismo”.

En el caso de las viviendas usadas, conviene recordar que el aumento del ITP para las operaciones de más de 600.000 euros podría afectar a un elevado volumen de transacciones.

Según los datos de idealista, en la ciudad de Barcelona prácticamente un 40% de las viviendas que hay a la venta supera los 600.000 euros (4.000 anuncios de los cerca 10.900 que hay activos en toda la capital catalana). En la provincia de Barcelona, actualmente hay cerca de 47.400 anuncios de viviendas disponibles en el marketplace de referencia en el sur de Europa, de los que casi 10.000 superan esa barrera. No obstante, la escasez de oferta residencial podría 

Por otro lado, Carolina Pérez recuerda que los cambios fiscales también afectarán de forma relevante a las compraventas de edificios completos, puesto que son frecuentes las operaciones protagonizadas por grandes inversores basadas en adquirir un inmueble y vender o alquilar los pisos posteriormente. 

La responsable de Colliers en Barcelona recuerda que los grandes tenedores pasarán de pagar un tipo impositivo del20% (el doble que actualmente) y que ello “impactará directamente a su estrategia de inversión”. 

La única excepción son las socimis que, a priori, serán los únicos grandes propietarios que quedarán exentos de este incremento, ya que utilizan estructuras que permiten reducir la tributación por ITP. Así, añade la abogada Marta Martín, estos vehículos de inversión “serán los que seguirán comprando edificios”.

Menos viviendas de alquiler y reformas de viviendas 

Desde la consultora CBRE lamentan que el nuevo panorama “desincentiva la compra de viviendas para rehabilitar y/o para destinarlas al mercado del alquiler”, y afirman que esto impedirá generar más oferta en un mercado que ya arrastra un elevado desequilibrio por la escasez de viviendas disponibles arrendar para satisfacer a la fuerte demanda actual. 

En esa misma línea, la socia del despacho AF Legis afirma que el decreto “no va a llevar a que el mercado de alquiler se incremente, si ese es el objetivo. Para Arantxa Goenaga, “el único efecto que puede llevar es a perjudicar las ventas o que el precio de las viviendas baje, pero no que se incremente el alquiler. Y, evidentemente, no fomenta la inversión, sino todo lo contrario”.

Así lo ve también Carles Sala, portavoz de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Cataluña, quien considera que “de entrada, el incremento recaudatorio debería ser finalista y destinarse íntegramente a políticas públicas de vivienda, ya que las medidas propuestas no benefician en el sector de la vivienda asequible o social. Lo único que apreciamos es una clara voluntad de desincentivar en Cataluña la inversión en el sector residencial”.

Además de la pérdida de atractivo de las operaciones destinadas a alquilar las viviendas, que impedirán que haya más oferta de inmuebles en arrendamiento, los expertos no descartan que los grandes inversores que se decidan a cerrar transacciones trasladen la mayor fiscalidad a la que se verán sometidos al precio de los alquileres. Es decir, que decidan subir la renta para compensar el incremento impositivo.

Por otro lado, también hay voces que alertan de que la reforma fiscal catalana afectará a aquellos compradores que buscan una casa reformada. Tal y como sostiene Mercedes Blanco, vocal de la Comisión de Vivienda de la Cámara de Comercio de Barcelona y CEO de Vecinos Felices Administración de Fincas, “el mercado inmobiliario necesita inversión para mantener y mejorar el parque de viviendas disponibles. Si expulsamos a los inversores que rehabilitan inmuebles, estamos condenando a muchos compradores a un mercado con una oferta cada vez más escasa y deteriorada”.

Según Blanco, “muchos compradores prefieren adquirir viviendas ya reformadas porque no cuentan con los recursos, el tiempo o los conocimientos necesarios para asumir una reforma”. Pero, “sin incentivos para los inversores, la oferta de viviendas en buen estado disminuirá”, lo que provocará el deterioro progresivo del parque inmobiliario. 

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la región se unen a este mensaje de alerta. Según su portavoz, además del impacto en las operaciones de inversión en edificios de propiedad vertical, “casi nos parece más preocupante la eliminación de la bonificación del ITP para empresas dedicadas a la compra de viviendas con fines de rehabilitación y posterior venta, dado que esto podría mermar de forma notable la actividad en un segmento vital para renovar un parque residencial envejecido y con importantes necesidades de renovación, en ámbitos como la accesibilidad o la eficiencia energética”. 

Trasvase de inversión hacia otros mercados

Desde la consultora Colliers mencionan otra consecuencia adicional de este nuevo panorama fiscal en Cataluña: que los inversores pierdan interés por este mercado y busquen otras alternativas.

“Inversores y grandes tenedores prefieren mercados con menor carga fiscal y mayor seguridad jurídica. Madrid o Málaga son mercados donde la inversión residencial mantiene un gran atractivo, y donde la fiscalidad de sus compras no se ve penalizada”, sostiene Carolina Pérez.

Esa percepción la comparte Arantxa Goenaga, quien alerta de que la entrada en vigor de estos cambios fiscales provocará “que las inversiones se hagan en otras comunidades autónomas y que se pierda ese mercado inmobiliario. Y ello sin sentido alguno, porque no mejora el parque inmobiliario de alquiler ni favorece la venta de inmuebles para las personas con menor poder adquisitivo”.

Y es que, como añade la socia de AF Legis, “seguimos viendo políticas intervencionistas en las que no se busca solucionar el verdadero problema que hay en el mercado inmobiliario y que es la propia Administración y su incapacidad para dar respuesta al problema existente. Busca incrementar sus ingresos, pero no lleva a una estrategia correcta para mejorar el mercado y que no siga tan tensionado”. 

El portavoz de los agentes de la propiedad también se lanza a criticar las políticas intervencionistas en el mercado inmobiliario catalán, que “llevan tiempo fomentando el traslado del interés inversor a otras comunidades autónomas, lo cual parece ser el efecto pretendido”, concluye Carles Sala. 

Fuente: Idealista