Dato mata relato: la Ley de Vivienda en Cataluña no impone bajadas de precio, pero los contratos caen a plomo.

Analizamos el impacto del tope del alquiler en las 15 mayores ciudades catalanas: en 9 meses, los contratos caen un 21% y las rentas evolucionan de forma dispar.

“La Ley de Vivienda funciona. A los pregoneros del apocalipsis hoy les decimos que es posible intervenir el mercado del alquiler para bajar los precios y mantener la estabilidad de los inquilinos al tiempo que trabajamos por una mayor oferta hasta conseguir que todo el mundo pueda acceder a una vivienda a precio asequible”. 

Así de contundente se mostró el pasado viernes la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez (1981), para hacer el primer balance oficial de la aplicación de las zonas tensionadas en Cataluña y los límites a los alquileres. El 16 de marzo de 2024 entraron en vigor los topes en 140 municipios de la región, a los que se añadieron en octubre otros 131 adicionales. 

Durante la intervención pública, en la que también participaron la consellera de Territori de la Generalitat de Catalunya, Sílvia Paneque, y el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, los líderes políticos afirmaron que las rentas han bajado en el conjunto de Cataluña, mientras que ha aumentado el número de contratos. 

Lo malo es que el dato mata al relato y que los números tienen más de una lectura: según las cifras del Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda de la Generalitat, a partir de las fianzas de los alquileres depositadas en el Institut Català del Sòl (Incasòl), el número de contratos está bajando con fuerza, mientras que las rentas no siguen una clara tendencia a la baja salvo en casos contados como el de Barcelona. En su caso, incluso hay dudas sobre qué hay detrás del descenso, ya que el sentir general del sector inmobiliario es que las rentas no han dejado de aumentar. 

“Si para hacer la estadística se incluyen todas las fianzas depositadas, pero cada vez hay menos nuevas porque no se firman contratos, normal que los precios caigan. En realidad, la ministra está hablando de precios mirando por el retrovisor, porque su euforia se basa en precios de fianzas, no de mercado actual, sino de lo que fue el mercado. Sin nuevos contratos a precios de mercado la ilusión funciona”, aseguran fuentes inmobiliarias a este medio. 

Idealista/news ha analizado los datos de las 15 mayores ciudades catalanas por población y la conclusión es que el número de contratos se ha desplomado un 21,5% desde que entró en vigor la Ley de Vivienda y el límite a los alquileres en la región, mientras que las rentas de los arrendamientos solo han bajado en algunos casos. De hecho, únicamente cuatro urbes registran una tendencia a la baja trimestre por trimestre, como son la capital catalana, Tarragona, Girona y Cornellà de Llobregat. En el resto de grandes municipios, las rentas han seguido al alza o bien, se ha producido un repunte de los alquileres en el último trimestre del año; lo que impide sacar como conclusión que la normativa está funcionando y que debería aplicarse en el resto de comunidades autónomas, como ha pedido el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez. 

Si miramos la evolución histórica de los datos públicos, descubrimos que los contratos firmados en las 15 mayores ciudades de la autonomía durante el conjunto de 2024 están en mínimos desde 2009. Mientras, las rentas medias han marcado niveles récord.

Según los datos de Instituto de Estadística de Cataluña, los 15 municipios con más población en 2024 fueron, por este orden, Barcelona, L’Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Badalona, Sabadell, Lleida, Tarragona, Mataró, Santa Coloma de Gramanet, Reus, Girona, Sant Cugat del Vallés, Cornellà de Llobregat, Sant Boi de Llobregat y Rubí. Entre todos aglutinaban a cierre del año pasado más de 3,75 millones de habitantes, y en todos se aplicaron los topes de precios en la primera 'ronda' de restricciones (marzo 2024).

Las rentas no siguen una tendencia a la baja uniforme

Uno de los titulares que dejó la comparecencia fue que los precios de los alquileres han bajado en Cataluña gracias a la aplicación de la Ley de Vivienda.

Según el comunicado remitido por el Ministerio de Vivienda, “la declaración de zonas tensionadas en Cataluña ha provocado una rebaja del 3,7% en el precio de los alquileres residenciales en dichas zonas y de un 3,3% en el conjunto de Cataluña, con especial incidencia en Barcelona, donde los alquileres han caído un 6,4%”. 

Estas bajadas vienen reflejadas en las fianzas de los contratos de alquiler que se depositan en el Incasòl, al comparar las rentas medias del último trimestre de 2024 con el primero, justo cuando entró en vigor el tope de los arrendamientos. No obstante, los datos del conjunto de la autonomía muestran una fuerte caída en el segundo trimestre del año, pero con una tendencia al alza en los dos trimestres siguientes.

Este rumbo se hace patente también cuando miramos la evolución de las 15 ciudades con mayor población de la autonomía catalana, donde el precio medio bajó un 2,69% respecto al primer trimestre, pero subió en la segunda mitad de año.

Tan solo cuatro ciudades registraron a cierre de 2024 una renta media inferior a la de los primeros meses del ejercicio y a los meses de verano: Girona, Reus, Tarragona y Barcelona. Las demás urbes o bien han registrado un aumento de precios en el último trimestre del año (L’Hospitalet de Llobregat, Lleida, Cornellà de Llobregat, Sant Boi de Llobregat o Rubí) o directamente tienen una renta media mensual superior a la de enero-marzo (Terrasa, Badalona, Sabadell, Mataró y Sant Cugat del Vallés). También se obtienen resultados dispares al comparar los precios del último trimestre de 2024 con los de 12 meses antes (el último trimestre completo antes de que entrara en vigor la normativa), con caídas del precio de las rentas en Barcelona, Tarragona o Girona, pero alzas en otras como Terrassa, Badalona y Sabadell.

Barcelona: “¿A quién va a creer, a mí o a sus ojos?”

Esta frase de Groucho Marx en la película Sopa de Ganso encaja a la perfección a la hora de analizar la situación del precio del alquiler en Barcelona. 

Por un lado, los líderes políticos que más han empujado la Ley de Vivienda defienden con ahínco que se ha producido un descenso del 6,3% en los precios de los alquileres en Barcelona en apenas nueve meses. Pero los expertos inmobiliarios muestran dudas sobre estos datos, dado el día a día del mercado, y afirman que convendría valorar el comportamiento de los diferentes barrios de la ciudad para poder saber a qué se corresponde la caída, puesto que el sentir generalizado en el sector, al igual que entre los que buscan piso en alquiler, es que los precios siguen subiendo. En concreto, temen que se deba a las bajadas en los barrios más caros de la ciudad, como por ejemplo Pedralbes, y en el efecto que haya podido tener en el resultado total del municipio. Por su parte, los usuarios que actualmente están buscando vivienda tampoco ven que los precios se hayan aliviado, sino que cada vez es más complicado encontrar vivienda porque los precios siguen subiendo moderadamente y la oferta está secándose día a día.

Al margen de estas incógnitas, lo que también muestran los datos públicos es que las rentas medias cerraron 2024 en máximos históricos en la mayoría de las ciudades analizadas. Tan solo Mataró, Cornellà de Llobregat y Sant Boi de Llobregat registraron un alquiler medio inferior al del ejercicio 2023.

Desplome de los contratos en nueve meses

Durante la rueda de prensa, la consellera de Territori catalana presumió del incremento del número de contratos en el último trimestre del año, gracias a la puesta en marcha de la normativa. En concreto, defendió que la cifra de contratos suscritos había aumentado en 3.070, con un promedio de un millar de nuevos contratos de media cada mes. 

Sin embargo, los datos del Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda basados en las fianzas del Incasòl no muestran ese comportamiento, sino una subida mucho más moderada: apenas 624 unidades en toda la autonomía entre octubre y diciembre respecto a los tres meses anteriores y una caída de casi 2.700 unidades respecto al último trimestre de 2023 (30.411 unidades).

Además, los datos públicos también reflejan una fuerte caída desde el primer trimestre del año, justo cuando se hizo oficial el tope de precios en la autonomía y el mismo que las instituciones han cogido como referencia para sostener la caída de los precios en Barcelona y el conjunto de la región comentada anteriormente. 

En concreto, entre enero y marzo se contabilizaron 34.503 unidades en toda Cataluña, mientras que entre octubre y diciembre la cifra se situó en 27.722, con un descenso de 6.781 unidades; o, lo que es lo mismo, del 19,6%, con bajadas en todos los ámbitos. El balance también es negativo en los últimos seis meses, con un descenso de 1.591 unidades en el cuatro trimestre respecto al segundo (-5,4%).

Si miramos el balance de las grandes ciudades en el último trimestre, descubrimos que el volumen aumentó de forma testimonial en Barcelona, Terrasa, Badalona, Mataró y Santa Coloma de Gramenet (con una horquilla de entre 2 y 172 contratos más, según la localidad), mientras que en las otras 10 urbes el número bajó. 

Respecto al primer trimestre, la caída de los contratos en los grandes municipios supera las 4.000 unidades (-21,5%). Además, la tendencia a la baja se impone si echamos la vista atrás y comparamos los volúmenes del último trimestre del año con los de 2023.

La misma tendencia muestran los datos anuales de la serie histórica, que confirman que el número de contratos de alquiler firmados se encuentra en mínimos de 15 años en el conjunto de las urbes analizadas.

Cada vez será más difícil alquilar una vivienda

Carles Sala, director institucional del área Jurídica del COAPI de Barcelona y portavoz de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC), afirma que es “una irresponsabilidad afirmar que la contención de rentas funciona sin considerar el impacto en la oferta”, teniendo en cuenta que la firma de contratos de alquiler en la ciudad de Barcelona muestra una constante tendencia a la baja.

En declaraciones a idealista/news, Sala califica de “error tremendo el triunfalismo que han manifestado las Administraciones” en el primer balance oficial de la aplicación de la Ley de Vivienda en Cataluña. En su opinión, la lectura que se extrae de los datos es la misma “que dice la evidencia científica: se estabilizan los precios del alquiler a medio plazo, lo que beneficia a quienes viven de alquiler, pero no a quienes están buscando una vivienda para alquilar. Hay menos oferta y menos rotación”, por lo que la población con menos ingresos no tiene posibilidades en un mercado tan competitivo como el actual.

El abogado y doctor en Derecho por la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), y gestor de las políticas públicas de Vivienda de la Generalitat de Catalunya entre 2011 y 2018, alerta de que “no hay vivienda para alquilar en Barcelona”, una situación que está “provocando desesperación” entre los profesionales inmobiliarios, así como entre la población. 

Francisco Iñareta, portavoz de idealista, coincide con Sala y destaca que la ley "está beneficiando temporalmente a quien ya es inquilino, pero está siendo catastrófica para los que están buscando porque comprueban que hay miles de viviendas menos y las exigencias de los propietarios son mayores”. Iñareta también confirma que mientras los precios no han parado de crecer en los últimos años la oferta de pisos en alquiler en Barcelona acumula una caída del 84% desde 2020, coincidiendo con la pandemia. 

Según el portavoz de idealista, “la principal consecuencia de esta situación ha sido el aumento de la competencia entre las familias que buscan una vivienda, que ha pasado de 40 interesados por cada piso que sale en alquiler, que ya era un nivel altísimo y preocupante, a crecer un 35% en un año y situarse en 54 familias. Este volumen tan importante de perfiles compitiendo por una misma vivienda tiene como consecuencia que los propietarios elijan siempre a aquellos que mayor seguridad les ofrecen, lo que excluye cada vez a más colectivos: al principio fueron las familias vulnerables quienes se quedaron fuera, después fueron las que estaban en riesgo de serlo, tras ellas llegaron las que debían destinar más de un 30% de sus ingresos al pago del alquiler,… Las políticas actuales provocan que el agua siga subiendo y que el acceso a una vivienda en alquiler sea cada vez más coto exclusivo de las élites”.

El economista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos destaca que "por regla general, los controles de alquiler provocan una caída del precio del arrendamiento, un aumento de la permanencia de los inquilinos en las viviendas de alquiler (el arrendamiento se vuelve un chollo) y una reducción del número de contratos". 

No obstante, matiza, "el control de precios del Gobierno actual no pretende bajar el precio de la vivienda, sino que suba menos que la inflación. En 2024, los pequeños propietarios pudieron aumentar el precio del alquiler en un 3%, porque así lo permitió el Gobierno. Los grandes también pudieron hacerlo al realizar una prórroga del contrato antiguo. Por tanto, solo los que alquilaron de nuevo una vivienda y eran grandes propietarios (un porcentaje escasísimo), así como los pequeños que alquilaron un piso por primera vez, tuvieron que bajar el precio del alquiler. Por tanto, es imposible que durante 2024 el importe de la vivienda de alquiler bajara, aunque una parte de los pisos más caros fueran al alquiler de temporada".

En relación al número de contratos, el economista subraya que "lo que ha sucedido en 2024 es el prólogo de lo que pasará en los años siguientes. Cuando se acaben los contratos de alquiler vigentes, una parte significativa de propietarios venderá la vivienda. Lo hará para comprar en otra autonomía donde no se apliquen controles de alquiler o adquirirá locales, naves industriales u oficinas. Por tanto, el mercado de alquiler se hará más estrecho y será muy difícil arrendar una vivienda por parte de las familias, mientras el negocio de las habitaciones irá cada vez más al alza".

La conclusión a la que llegan los expertos inmobiliarios consultados es que la Ley de Vivienda no está funcionando. Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro, cree que el mensaje de que "los precios han bajado y que además ha subido la oferta en las denominadas zonas de mercado tensionado en Cataluña, cuando desde Incasòl se ofrecen datos que demuestran que los precios han subido y que han caído las firmas de contratos de alquiler, es una grave irresponsabilidad". En su opinión, "la Ley de Vivienda es el peor enemigo del alquiler y es contraria a los intereses de los inquilinos que cada día tienen menos oferta, de peor calidad y más cara. Esto es una huida hacia adelante".

Fuente: Idealista.